Depuis quelques années, l’immobilier artisanal et industriel helvétique intéresse un nombre croissant d’investisseurs attirés par un secteur proposant des rendements attractifs et faiblement corrélés aux cycles des autres segments traditionnels de l’immobilier (résidentiel, bureau et commerce).
En Suisse, l’immobilier artisanal, industriel et logistique peut compter sur de solides fondamentaux de marché, et procure d’intéressantes opportunités d’investissements. Les taux de rendement attendus, souvent supérieurs à 5%-6%, sont en effet plus élevés que dans l’immobilier résidentiel, de bureaux et de commerces, dont certains secteurs ont aussi plus fortement souffert de la pandémie. « Le marché bénéficie du dynamisme et de la structure du tissu industriel et artisanal suisse, composé principalement de PME. Cette diversité des locataires et des secteurs d’activités joue un rôle clé dans le succès de l’immobilier artisanal et industriel suisse », glisse Alexandre Monney, directeur associé de Swissroc Asset Management.
Des actifs résilients et sûrs
De fait, un nombre croissant d’investisseurs s’intéressent à cette classe d’actifs immobiliers. Pour l’heure, il s’agit principalement de développeurs-promoteurs, de privés ou d’institutionnels de petite taille spécialisés sur ce marché, qui reste encore de niche. Les grands investisseurs institutionnels (assurances, banques ou caisses de pension) se concentrent en effet principalement sur l’immobilier de logement et de bureaux, considéré moins risqué et avec plus de profondeur de marché, ceci malgré des rendements souvent plus faibles.
Les bâtiments artisanaux et industriels sont certes plus hétérogènes et souvent conçus sur-mesure pour les entreprises qui les utilisent. Le secteur est peu liquide, ce qui explique une prime de risque. En contrepartie, cependant, ces entreprises s’engagent sur des baux à long terme. Pour les investisseurs, le revenu de l’actif immobilier est donc sécurisé sur une longue période de temps.
Un bâtiment flexible et bien pensé, couplé à un loyer attractif, représente donc un actif sûr et résilient sur le long terme. S’il est localisé dans une zone urbaine ou périurbaine dynamique, il sera également facilement reconvertible, permettant une revalorisation sur le long terme. À cela s’ajoutent des perspectives intéressantes en matière de développement durable, avec la pose de panneaux photovoltaïques et l’optimisation globale des dépenses énergétiques (la plupart des bâtiments actuels étant anciens et donc énergivores).
Une offre de surface importante pour les entrepôts de petite taille
En Suisse, il existe une demande importante pour des locaux industriels de qualité et de taille adaptée. Le rythme élevé de la construction en neuf reflète cette dynamique. Même en période d’incertitude, de nombreuses surfaces trouvent preneur. Sans surprise, les investissements dans les entrepôts et les bâtiments de dépôts ont donc augmenté au cours de la dernière décennie, plus particulièrement le long des grands axes routiers.
Dans le secteur logistique, qui représente une surface locative totale de 25 millions de km2 en Suisse, le taux d’offre disponible était d’1,9% en 2020 et de 2.2% en 2021 (équivalant à 578’000 m2). Cette offre concerne principalement de petits espaces de faible hauteur ou des bâtiments anciens. Seul un quart environ des annonces proposent des surfaces de 1’000 m2 ou plus, ce qui maintient une pression sur les loyers de ces dernières. Ce constat est moins vrai pour les plus petites surfaces où l’offre est, on l’a vu, plus abondante.
Le montant du loyer est l’un des facteurs clés pour les PME actives dans les secteurs secondaires et tertiaires, dont les marges opérationnelles sont souvent faibles. Par conséquent, c’est la solution la plus rentable qui est souvent favorisée. « Les locataires des surfaces industrielles et logistiques tendent à favoriser une approche économique prudente », confirme Alexandre Monney.
Un marché en développement
À l’heure actuelle, le marché suisse de l’immobilier artisanal, industriel et logistique est encore relativement peu mature en comparaison au reste des pays européens. D’ailleurs, dans ces derniers, les rendements sur les actifs logistiques et industriels sont beaucoup plus faibles qu’en Suisse, comme le révélait la dernière étude de CBRE “Immobilier logistique et locaux d’activités” publiée en décembre 2021. À l’avenir, il continuera donc à se développer favorablement, en devenant une classe d’actifs à part entière. Il devrait aussi progressivement s’institutionnaliser, tout en offrant de nouvelles opportunités d’investissement. « Pour les investisseurs, le moment est donc tout choisi pour entrer sur ce marché, glisse Alexandre Monney. C’est ce qu’a bien compris Swissroc en lançant Swissroc Industrial Opportunities (CH). »
Dans le secteur logistique, la croissance du e-commerce (+27% en Suisse en 2020), boosté par la pandémie, soutiendra une demande supplémentaire d’espaces de stockage, même si les grandes sociétés internationales comme Amazon, Zalando ou Alibaba restent incitées actuellement, pour des raisons financières et fiscales, à installer leurs entrepôts dans les pays voisins. Les nombreuses PME innovantes que compte le pays auront besoin des surfaces appropriées pour leurs activités industrielles et logistiques. Tant que la Confédération et les cantons mettront en place des conditions-cadres adéquates pour soutenir ces PME, la Suisse restera attrayante pour l’entrepreneuriat, et donc pour l’immobilier industriel.
