Le marché immobilier suisse a connu une forte croissance au cours de ces dernières années, aussi bien dans le secteur commercial (bureaux, commerces, entrepôts…) que dans le secteur résidentiel. Pour les investisseurs privés ou institutionnels, plusieurs solutions de détention existent. L’une des plus en vogue actuellement est la titrisation, qui consiste à posséder des immeubles indirectement au travers de véhicules d’investissement cotés ou non-cotés.
En Suisse, l’immobilier indirect représente un parc estimé à environ CHF 150 milliards. Ce moyen de détention intéresse un nombre toujours plus élevé d’investisseurs, car il présente de multiples avantages.
En premier lieu, la titrisation permet non seulement de se décharger des nombreux tracas liés à la gestion en direct d’un bien immobilier, mais aussi d’optimiser la performance de son investissement immobilier. Faire recours, au travers de la titrisation, à des sociétés de gestion d’actifs comme Swissroc Asset Management est donc une bonne manière d’optimiser la gestion de son portefeuille immobilier en laissant le soin à des professionnels du domaine la responsabilité d’un bien immobilier ou d’un portefeuille ainsi que de la performance. Cela permet en effet de bénéficier des compétences, de l’expérience et aussi du réseau professionnel de la société de gestion d’actifs immobiliers plus communément appelé l’asset manager.
Diversification des risques et liquidité
À noter que les particuliers ou sociétés qui détiennent déjà de l’immobilier en direct peuvent le « titriser » en faisant un « asset swap ». « Cette opération est notamment recommandée pour gérer des problématiques de succession ou obtenir de la liquidité sur des actifs immobiliers qui sont par définition illiquides » complète Alexandre Monney, directeur associé de Swissroc Asset Management.
La titrisation permet aussi aux investisseurs de diversifier leurs risques en acquérant, avec la même somme, plusieurs titres immobiliers plutôt qu’un seul bien tangible et illiquide. Il est ainsi possible d’investir dans des véhicules d’investissement offrant des stratégies, thématiques ou localisations différentes, ceci avec un montant de capital raisonnable. De plus, un portefeuille de titres peut être mis en dépôt auprès de sa banque pour obtenir un crédit lombard et ainsi dégager des liquidités à réinvestir.
Professionnalisme et valorisation des actifs
La titrisation induit évidemment certains risques (de contrepartie, de volatilité des prix, etc.), inhérents à toute opération financière. Ces risques sont cependant minimisés par le fait que l’immobilier reste une valeur refuge en temps de crise et que le cadre réglementaire Suisse est strict. En outre, une gestion professionnelle, faite par des spécialistes compétents, est gage de sûreté. Les différents acteurs autour du placement tel que l’asset manager, l’auditeur, la direction de fonds ou la banque dépositaire sont en effet encadrés par la FINMA et soumis à des contrôles stricts.
En Suisse la réglementation sur les investissements est très importante et protège ainsi les parties. « Par exemple, pour certains types de véhicules, lors de la vente d’un immeuble, une expertise indépendante doit être réalisée. Réglementairement, le prix de vente ne doit pas être inférieur à la valeur de marché donnée par l’expert. Cette pratique garantit une valorisation du parc immobilier en adéquation avec la réalité du marché, et protège les investisseurs », souligne Alexandre Monney. La valeur vénale des immeubles détenus est également estimée une fois par an par des experts indépendants agréés par la FINMA et assure ainsi la juste valorisation du parc immobilier.
En tant que société de gestion d’actifs immobiliers pour le compte de tiers, Swissroc Asset Management investit, gère, développe et valorise des actifs immobiliers. Concrètement, il s’agit d’analyser les opportunités, de réaliser la due diligence des investissements retenus, d’acheter les bâtiments, de s’assurer que les biens acquis soient réellement intéressants, etc. Gérer un bien, c’est également mettre en place un business plan afin de le valoriser, trouver des locataires et générer un revenu pour les investisseurs en ligne avec la stratégie du véhicule d’investissement.
Imposition réduite
Dans le cas des fonds de placement contractuel détenant des immeubles en direct, par exemple, le revenu des immeubles et le gain sur les plus-values sont fiscalisés au niveau du fonds et non pas de l’investisseur. De plus, les parts détenues par les investisseurs ne sont pas imposables comme éléments de fortune. Les fondations de placement, réservées aux institutions de prévoyance, sont elles, exonérées d’impôts.
Les fonds régulés par la FINMA, cotés en bourse et investissant dans le résidentiel ne sont pas soumis à la Loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE). Les investisseurs étrangers (à l’exception des États-Uniens) peuvent donc, par ce biais, accéder aux rendements du résidentiel helvétique de manière facilitée. Dans les fonds régulés non cotés, un seuil maximum de 30% d’investisseurs étrangers doit être respecté.
