Les tensions géopolitiques et la flambée des prix du pétrole rappellent l’importance des valeurs refuges pour les investisseurs. Si l’or a récemment subi des variations quotidiennes supérieures à 5%, l’immobilier suisse échappe à cette volatilité. Le résidentiel est plus que jamais résilient. Les bureaux, le commerce et l’industriel nécessitent toujours sélectivité et expertise mais offrent des primes et des rendements conséquents. L’analyse de Swissroc Asset Management.
Le conflit de l’Iran a ravivé la volatilité sur les marchés, un choc supplémentaire après la guerre en Ukraine et la hausse des droits de douane américain. À chaque épisode, l’immobilier suisse a attiré les investisseurs. Sur cinq ans, le SREAL, l’indice des sociétés immobilières suisses à la bourse de Zurich, a progressé de 29% quand ses équivalents américain et européen ont respectivement stagné et reculé de 30%.
Mais la question est de savoir si la multiplication des chocs peut remettre en cause cette résilience. La hausse des coûts de construction liée au renchérissement des matières premières et l’incertitude sur certains segments immobiliers invitent à relire le marché suisse en détail.
« Les investisseurs sont toujours aussi nombreux, les biens à acquérir et les opportunités le sont toujours beaucoup moins », observe d’emblée Grégory Brichetti, Directeur et Head of Business Development chez Swissroc Asset Management.
Le résidentiel victime de ses propres succès
Le résidentiel d’investissement en est l’illustration la plus nette. Les rendements y sont parfois sous les 3% pour les actifs les plus courus, sous l’effet d’une compétition accrue entre acquéreurs qui fait monter les prix et comprime mécaniquement les rendements.
La pénurie de logements constitue également un soutien structurel à la hausse des prix. Les constructions neuves ne parviennent pas à suivre la progression de la population suisse qui est passée de 8,2 à 9 millions entre 2014 et 2024. En cause, une réglementation qui freine la densification : zones constructibles limitées, sols agricoles protégés, dispositifs cantonaux restrictifs. Quant à la rénovation, la surélévation, l’extension ou la conversion de bâtiments existants, leur contribution à la création de nouveaux logements reste marginale par rapport au niveau de la demande.
La hausse rapide des prix des matières premières et l’incertitude sur les flux d’approvisionnement compliquent à présent l’équation. « Nous observons déjà une forte volatilité sur les prix et une tension sur toute la chaine de valeurs des chantiers : fournisseurs, artisans, constructeurs », explique Yasser Benjelloun, Directeur adjoint de Swissroc Construction. Cette situation soulève la question des prises en charges des répercussions de ces impacts entre l’ensemble des acteurs.
Sélectivité plus forte dans les bureaux
Pour les bureaux, les immeubles de qualité centraux sont très recherchés, avec des acquéreurs prêts à se positionner au-dessus du marché. Les adresses à proximité des transports tirent également leur épingle du jeu avec des cycles de vacance réduits. Ce facteur est d’autant plus déterminant que les baux incluent régulièrement une période de gratuité de loyer pour attirer ou retenir un locataire.
À Genève, où le marché des bureaux interroge les investisseurs, la conversion en logements est souvent présentée comme la solution. Dans les faits, un plateau de bureaux ne fait pas automatiquement de bons logements : redistribution complexe, manque d’éclairage naturel, perte de m2. Par ailleurs, les rénovations énergétiques qui accompagnent souvent ce type de projet sont longues et coûteuses.
Commerce et industrie : des segments défensifs sous conditions
Autre élément positif, le commerce alimentaire et de proximité confirme sa résilience à toute épreuve. Porté par une demande de consommation courante peu sensible aux cycles économiques, il constitue aussi un segment défensif pour les investisseurs.
Le secteur industriel et logistique présente des opportunités réelles, mais exige une connaissance fine du modèle économique du locataire. L’incertitude sur les droits de douane et la recomposition des chaînes d’approvisionnement ont ajouté une volatilité que les analyses standards peinent encore à intégrer.
Vers une offre élargie
Dans un marché où les actifs disponibles et à fort potentiel sont disputés, Swissroc Asset Management souhaite aussi répondre aux besoins en produits institutionnels et à la demande de nouveaux fonds. « Nos équipes sont constamment à l’étude d’opportunités de lancement de nouveaux véhicules d’investissement, pour à la demande de notre clientèle privée comme institutionnelle », conclut Grégory Brichetti.
