Interview : Cédric Lenoir, une vision globale et pragmatique du droit immobilier | Swissroc

Corporate03.05.2019

Interview : Cédric Lenoir, une vision globale et pragmatique du droit immobilier

Associé fondateur de l’étude Lenoir Delgado & Associés SA, partenaire privilégié de Swissroc Group, Cédric Lenoir est spécialisé en droit immobilier. Il anime hebdomadairement une chronique sur Radio Lac pour évoquer ce sujet dont il est un expert reconnu.

Cédric Lenoir, pourquoi avoir choisi le droit immobilier ?

C’est un domaine qui est concret, tangible, qui se matérialise dans des projets à long terme, par opposition à d’autres domaines du droit pour lesquels la finalité ne s’exprime pas dans une réalisation matérielle. C’est par ailleurs un milieu dans lequel les relations humaines sont spontanées, franches, animées par un cercle relativement restreint d’acteurs qui se connaissent bien.

Pouvez-vous nous résumer les grandes étapes de votre parcours ?

J’ai suivi des études bilingues à l’université de Fribourg avant d’intégrer l’école d’avocature à Genève. J’ai poursuivi avec le stage d’avocats dans l’étude internationale LALIVE, au sein de laquelle j’ai ensuite été amené à développer une expertise en droit immobilier sur le marché local, en qualité d’avocat collaborateur. J’ai eu dans ce contexte l’opportunité de traiter notamment de litiges de construction de très grande envergure pour une clientèle internationale.

En parallèle, j’ai obtenu le diplôme de l’Institut d’Etudes Immobilières de Genève. J’ai ensuite rejoint l’Office cantonal du logement et de la planification foncière, au sein du Département du Territoire. J’étais plus spécifiquement en charge des négociations foncières entre l’Etat et les collectivités ou fondations de droit public, de la rédaction de contrats de superficie ou encore de la conduite de procédure d’expropriations pour permettre la réalisation de plans localisés de quartier. C’est à l’issue de cette expérience que mes associés et moi-même avons débuté notre collaboration.

Comment vous êtes-vous rencontrés avec vos associés et comment est née l’étude ? 

L’étude est née de plusieurs amitiés : avec Grégory von Gunten, nous nous sommes rencontrés sur les bancs de l’université à Fribourg. Ce dernier a connu Lionel Delgado et Gabriel Szappanyos dans les couloirs des grandes études de la place, soit Lenz & Staehelin puis CMS von Erlach Poncet. Grégory m’a présenté mes futurs associés, nous nous sommes liés d’amitié assez rapidement et avons décidé de nous lancer.

Cédric Lenoir, Lionel Delgado, Gregory von Gunten, et Gabriel Szappanyos.

Une étude d’avocats, bien qu’il s’agisse d’une profession libérale, c’est une entreprise comme une autre, qui requiert une fibre entrepreneuriale pour la développer avec succès. Cette volonté d’indépendance est une prise de risque qui correspond à notre tempérament. Certains se plaisent dans la collaboration salariée, nous avons plutôt un esprit d’entrepreneurs, ce qui nous permet de bien cerner les attentes de nos clients qui le sont aussi pour la plupart. Nous avions développé une clientèle, un réseau, et surtout une solide expertise juridique que nous jugions suffisante pour nous lancer à notre compte.

Cette étude est composée de quatre avocats avec des spécialités différentes. En quoi cette complémentarité de compétences est une force ?

Nous sommes pour le moment une petite équipe. Grégory von Gunten et Lionel Delgado sont experts fiscaux, spécialisés dans la fiscalité des personnes physiques et morales. Gabriel Szappanyos est spécialisé dans le droit des sociétés et des contrats. Nous travaillons de manière transversale et intégrée sur tous nos dossiers, en dirigeant les clients vers la personne la plus compétente pour traiter la problématique soulevée. C’est la recette employée par les grandes études de la place, que nous essayons de dupliquer à notre niveau. Notre implication totale et directe avec le client nous permet d’être relativement agiles et réactifs sur les dossiers. Nous avons par ailleurs à cœur d’avoir des coûts de fonctionnement aussi maîtrisés et modestes que possible pour offrir une expertise pointue à des tarifs abordables pour des entrepreneurs exigeants qui n’ont pas forcément toujours beaucoup de moyens en début d’activité.

Qui sont vos clients ?

Dans le domaine immobilier, ce sont essentiellement des maîtres d’ouvrage qui construisent ou achètent sur plan des Propriétés par étage (PPE), des maisons ou des immeubles. Nous assistons également des promoteurs pour des projets immobiliers pour lesquels nous pouvons couvrir l’entier des besoins (création de SI, structuration fiscale de l’opération, rédaction des contrats d’entreprise ou de pilotage, négociations avec l’administration, traitement des recours etc.). Nous assistons par ailleurs régulièrement des investisseurs (suisses ou étrangers) dans le cadre de transactions immobilières, des bailleurs dans le cadre de conflits de bail à loyer, ou encore des propriétaires fonciers pour des questions de droit administratif (PLQ, LDTR, LCI etc.)

Comment se prennent les décisions au sein de l’étude entre les quatre associés ?

Une association, c’est comme un couple, ce sont des relations humaines avec des hauts et des bas. Nous avons parfois quelques dissensions sur les sujets du quotidien mais sur les choix stratégiques, nous sommes tous alignés. C’est un élément important, dont nous avons discuté au lancement de l’étude et qui a guidé nos choix quant aux personnes avec lesquelles nous souhaitions nous associer. 

Est-il difficile aujourd’hui de construire à Genève ? Quelles sont les principales problématiques auxquelles sont confrontés les maîtres d’ouvrage ou les clients qui viennent de loin ?

La particularité de Genève réside dans son territoire exigu. Il y a peu de terrains disponibles, il y a énormément de demandes et peu d’offres. L’Etat a extrêmement régulé le marché et exerce un contrôle quasi-complet sur toutes les étapes d’une opération immobilière dans les zones de développement : plan financier, contrôle du loyer, des prix de vente, du prix de terrain…  ce qui rend les choses lentes et compliquées. Dans le business, le temps, c’est de l’argent, surtout dans l’immobilier qui mobilise d’importants capitaux. La difficulté ici, réside dans les délais nécessaires pour déclasser les zones, pour déposer les autorisations de construire et les obtenir. Il y a un carcan administratif qui est relativement pesant à Genève lorsqu’on compare aux autres cantons, qui n’ont toutefois pas les mêmes contraintes de marché.

Comment accompagnez-vous vos clients dans ce contexte ?

Nous essayons de faciliter les relations avec l’administration. En cela, mon expérience au sein de l’Etat m’aide grandement. Je sais comment nos demandes seront reçues, nous connaissons les leviers, les process, l’organisation en interne, cela nous permet de gagner en efficience par rapport aux sujets traités.

Vous animez une chronique de droit immobilier sur la radio locale Radio Lac et réalisez d’autres publications, est-ce une véritable passion ?

Le droit régit quasiment toutes nos relations humaines. L’information juridique est peu accessible au grand public et lorsqu’elle l’est, elle est souvent trop technique. L’enjeu est de sensibiliser les auditeurs aux problématiques juridiques et de vulgariser l’information de façon synthétique, sans en perdre la substance. L’exercice de la chronique immobilière de 3 minutes à la radio est un petit challenge mais un vrai plaisir, qui fait aussi écho à la passion de mon défunt frère qui était passionné de radio et animateur sur OneFM pendant ses loisirs.

Comment se matérialise votre relation avec Swissroc ?

Nous avons collaboré avec Swissroc pour le rachat d’Hestia (due diligence fiscale de l’opération) ainsi que dans le cadre d’un grand projet de centre administratif dans le canton de Vaud. Nous les avons également assistés dans le cadre du détachement de salariés en Pologne pour l’ouverture des bureaux de Swissroc Building Intelligence à Varsovie, pour le volet droit du travail. Swissroc est une société jeune, dynamique, qui partage notre esprit entrepreneurial. Elle a une ambition affirmée et assouvie au vu de son développement ces dernières années et de la volonté d’aller à la découverte de terrains inexplorés par l’innovation et la technologie dans un milieu resté jusque-là très conservateur.

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