Le 22 septembre 2025, Swissroc Asset Management a organisé une nouvelle conférence sur un sujet d’actualité : où investir dans un contexte incertain ? C’est là qu’interviennent les actifs anti-fragiles comme l’or ou les produits de luxe. Ils ne font pas que résister aux chocs, ils en tirent profit. L’immobilier suisse fait partie de ce club très fermé, mais l’accès est limité. Une offre pour les investisseurs que Swissroc développe.
« L’anti-fragilité, c’est tout ce qui aime la volatilité, l’incertitude, les chocs et les crises financières », a résumé Charles-Henry Monchau, Chief Investment Officer à la banque Syz. Une définition qui colle au contexte actuel : tensions géopolitiques, incertitudes politiques, guerre commerciale, et croissance mondiale ralentie. « L’immobilier et les partenariats que nous construisons sont plus que des transactions, a expliqué Cyril de Bavier, CEO de Swissroc. Dans un environnement instable, ce sont des fondations qui permettent de transformer la volatilité en croissance. C’est de l’anti-fragilité. »
L’or et bien plus encore
Interrogés tour à tour, quatre experts des grands vins, de l’art, des bijoux et montres, et des métaux précieux ont confirmé le caractère anti-fragile de ces actifs. Point commun : un produit rare a de bonnes chances d’être un actif anti-fragile.
La valeur des grands crus de Bourgogne a ainsi progressé de 12% en 2025, un record parmi les vins de prestige. Seuls les whiskys rares ont fait mieux. Les surfaces cultivées sur des territoires précis font des vins et spiritueux des actifs anti-fragiles. « Le changement climatique accentue l’effet rareté », a souligné Chloé Ashton, analyste en grands vins chez World of Fine Wine, convaincue que « les prix continueront à monter ».
Les montres suisses, les voitures de collection comme les Ferrari, et les œuvres d’art sont à ajouter à l’inventaire des actifs anti-fragiles. « Dans l’art, seul les œuvres contemporaines d’avant 2000 sont anti-fragiles. Le reste est plus risqué », a mis en garde Philippe Davet, expert en art et co-fondateur de Blondeau & Cie.
« L’achat d’or ne concerne encore qu’une clientèle restreinte. Il y a une énorme marge de progression auprès d’un public plus large. »
Détenir des actions Ferrari relève de la même logique. C’est aussi le cas des actions de valeurs sûres comme Roche, Nestlé ou Novartis, de valeurs technologiques comme Nvidia et du bitcoin en raison de sa rareté.
Valeur refuge la plus connue, l’or reste un actif anti-fragiles en toutes circonstances. « L’achat d’or ne concerne encore qu’une clientèle restreinte. Il y a une énorme marge de progression auprès d’un public plus large », a estimé Joseph Stefans, expert métaux précieux chez MKS PAMP. Douze autres matières premières à l’instar du lithium rentrent dorénavant dans la catégorie anti-fragiles – expliquant d’ailleurs l’intérêt des États-Unis pour le Groenland et l’accord sur l’exploitation des minerais en Ukraine.
Concernant la tokenisation, cette technologie qui transforme les actifs physiques en jetons numériques, elle est « prometteuse mais encore lointaine en raison du manque de transparence », a tranché Max Fawcett, Head of Jewellery chez Christie’s. Un constat qui est partagé par l’ensemble des intervenants.
L’immobilier suisse : un autre actif anti-fragile
Pour Grégory Brichetti, Directeur et Head of Business Development chez Swissroc Asset Management, l’immobilier suisse, en particulier les investissements privés directs, correspond à la définition d’un actif anti-fragile. Pour éviter le “boring middle” – les placements à risques modérés – préconisé par Charles-Henri Monchau, l’immobilier suisse représente une solide alternative aux autres investissements en francs suisses comme les actions de grandes entreprises suisses.
De nombreux autres facteurs soutiennent cette approche : une demande domestique et étrangère forte qui fait face à une offre limitée, une stabilité politique et économique éprouvée et une monnaie qui s’apprécie face aux autres depuis près de cinq décennies. La croissance démographique alimentée par les besoins en main-d’œuvre hautement qualifiée, les salaires élevés ainsi que des standards de financement exigeants nourrissent également cette prise de position.
Focus sur les segments porteurs
L’immobilier rime souvent avec résidentiel et Suisse avec pharmaceutique, horlogerie et banque. La Suisse jouit également d’un remarquable maillage industriel constitué de plus petites entreprises à forte valeur ajoutée. On dit souvent que chaque village a un clocher et une usine », a rappelé Grégory Brichetti. « Chez Swissroc Asset Management, c’est une conviction forte de la santé de notre économie. »
« Les quatre sous-segments immobiliers que nous considérons les plus antif-fragiles et que nous développons chez Swissroc Asset Management sont l’industriel et la logistique, les programmes d’investissements privés qui sont opportunistes ou à la recherche de création de valeur – par exemple, les reconversions commerciales de bureau en appart’hotel -, le résidentiel de luxe – ville, bord de lac et montagne – et les opportunités de dettes privées – des investissements en fonds propres que nous classons comme robustes ou résilients. »
Des recommandations pour l’avenir
« Si l’augmentation de la demande d’investisseurs étrangers comme domestiques est incontestable, le paradis a toutefois ses limites », a reconnu Grégory Brichetti. La taille du marché immobilier suisse crée un effet de rareté qui fait progresser les prix. À la montagne, des propriétés valent plus de 80 000 CHF/m². « Dans le monde, 9 des 20 stations avec les prix au m² les plus élevés sont en Suisse », a rappelé Charles-Henry Monchau.
Plutôt que de déplorer cette situation, nous en faisons une force. Nous privilégions la sélectivité.
La Loi Fédérale sur l’Acquisition d’Immeubles par des personnes à l’Étranger (LFAIE), restreint l’acquisition ou le financement d’immeubles résidentiels en Suisse par des personnes à l’étranger. À cela s’ajoutent les restrictions réglementaires – zones constructibles, protection des sols agricoles, protection de l’environnement et dans certains cantons des mécanismes comme la Loi sur les Démolitions, Transformations et Rénovations de maisons d’habitation (LDTR). Enfin, la Suisse a des standards de crédit plus stricts que dans d’autres pays pour l’achat d’un immobilier à usage personnel.
« Compte tenu de sa taille limitée, et à fortiori celle de son marché immobilier, malheureusement la Suisse ne peut pas être un remède anti-fragile pour l’industrie financière mondiale. Plutôt que de déplorer cette situation, nous en faisons une force. “Sélection, sélection, sélection” est le nouveau “emplacement, emplacement, emplacement”. Il faut investir dans ou avec les bons partenaires sur des segments précisément identifiés », a conclu Grégory Brichetti.
Swissroc a récemment acquis des parcelles industrielles stratégiques dans les zones de Meyrin (GE) et de Plan-les-Ouates (GE), à proximité de Patek Philippe, Rolex et Audemars Piguet, ainsi que des actifs à haut rendement à Thônex (GE) et Fribourg, incluant la ligne de production d’une célèbre marque de macarons. « Nous maîtrisons toute la chaîne de valeur grâce à nos partenaires techniques, notre expertise locale et notre réseau – c’est le grand avantage de Swissroc. »
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Crédit photos : Marc Bader
